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    二手房才是房價降沒降的風向標

    2017-12-19 08:52:01   來源:棗莊網整理   
      昨天上午,國家統計局發布了最新的2017年11月份全國70個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據顯示,南京11月份新房價格環比下降0.2%,同比下降1.5%。

      二手房南京環比下降0.5%,而同比上漲0.5%。

      據國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀:

      一、熱點城市新建商品住宅價格走勢總體平穩,多數城市已低于去年同期價格水平

      從環比看,7個城市新建商品住宅價格下降,降幅在0.1至0.3個百分點之間;北京、上海、鄭州和武漢4個城市環比持平。從同比看,有11個城市新建商品住宅價格下降,降幅在0.2至3.2個百分點之間,說明這些城市新建商品住宅價格已低于去年同期水平。

      二、70個大中城市中一線城市房價環比下降,二三線城市房價環比略有上漲

      初步測算,11月份,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別下降0.1%和0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.5%和0.3%,漲幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.4%和0.3%,漲幅均比上月擴大0.1個百分點。

      三、70個大中城市中一線和三線城市房價同比漲幅繼續回落

      據測算,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續14個月回落,11月份比10月份分別回落0.3和0.2個百分點。二線城市新建商品住宅價格同比漲幅比上月略微擴大0.1個百分點,二手住宅價格同比漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續4個月回落,11月份比10月份分別回落0.3和0.2個百分點。

      新房市場相對較為穩定,二手房市場更為真實反應南京樓市

      雖然國家統計局一月一度的數據都會新鮮出爐,南京也幾乎都是一點兒也不出人意料的每月“止漲”或“微跌”,而今年隨著時間的流逝,樓市也即將步入年終,新房的價格走勢基本上處于一個較為平穩的狀態,那么,南京的二手房市場呢?

      一般來說,房價主要還是要看二手房市場的情況,比如二手房成交低迷,那可能真的說明樓市冷了;而二手房掛牌量增加或開始降價,也是一些房主們心態繃不住了,而這種現象往往是房價呈現松動跡象的開始。

      可以試著想象一下:大家都熱衷于買新房,完全是因為一二手房之間的價差,有一種買到就占到便宜的感覺。如果一二手房倒掛消失,或者是二手房價格占據優勢,會不會給正在降溫的新房市場,再來一次痛擊?

      南京二手房市場最瘋狂的時候,據說很多房東都對買家提出“一次性付清”的要求。不過隨著行情冷卻,這種現象再也沒聽過了,反而是聽到很多房源一夜降價一二十萬之類的新聞,“拋售”一詞也逐漸成為中介的宣傳語。雖然這在少數,但是市場已經出現了此類信號。

      二手房掛牌價多存在虛高情況,但成交走低是事實

      從今年8月以來,二手房的成交量持續走低,但不少小區房主的掛牌價還在走高,同一小區二手房的掛牌單價甚至出現了近萬元的差價,但是購房者卻不怎么買賬了,看房的意愿越來越弱,加上推盤潮的到來,許多購房者可能更傾向于買新房,畢竟在稅費和未來的升值方面要比二手房交易更有優勢。所以市場成交狀態顯得較為僵持,并存下一定的議價空間。

      以河西為例,今年新開盤的河西南部新房均價依舊在35000元/平方米,河西中部約為45000元/平方米,這個價格已保持了一年多。而同板塊的二手房房東報價卻出現虛高。據安居客二手房數據顯示,目前佳兆業城市廣場的二手房報價區間在41000元/㎡—55000元/㎡,由此可見同一小區的房源掛牌單價相差超萬元。

      問過幾位房主掛價高的心理動機,他們則表示,其實房子掛出來也不一定是真的誠心想賣,主要是看看目前的市場行情和反應,而且掛高不掛低,也是賣房的一個原則。但其實目的買家已經逐漸趨于理性,買房除了關注掛牌價,對于二手房的成交價的關注也是至關重要的——沒錯,決定某小區的房價的永遠是成交價。

      隨便查一下南京目前的一些二手房小區的掛牌價和成交價基本上都存在虛高好幾千的情況。

      業內專家認為,掛牌價的上漲說明房主仍然沒有放棄用高掛牌價出售房源的幻想。但是,成交價低于掛牌價,說明在樓市不景氣的背景下,南京二手房議價空間較大,議價主動權逐漸掌握在買家手中。此外,樓市調控對市場有一定的打壓作用。所以,在這樣的市場背景下,二手房成交價格的降低也在情理之中。另外從全年看,南京二手房掛牌量自3月下降以來,到11月開始出現上漲。

      二手房市場可作為部分觀測依據,但不要作為一直觀望的理由

      可以預見的是,也許南京未來越來越多的房東嘗試出貨,在這種情勢下,如果買家一直還在觀望和理性中,那么南京的二手房市場也許會逐步降溫。那么二手房的掛牌量和成交量,基本上可以作為觀測房價趨勢的一個重要依據。量變到一定程度,很可能發生質變。

      最后,很多人看了文章以后還是會問,要不要再觀望半年等等看?一、最近高層喊話也多,基本明確調控要保持連續性、目標和力度都不放松。反正房價不會大漲的預期已經形成。二、主要還是因為限價吧,南京目前無論哪個片區其實都整體在政府的限價政策下開盤,目前如果遇到新房價格不錯的話,只要經濟能力可以覆蓋,長期持有應該不會有什么大問題。所以遇到合適的,也不用持幣觀望,尤其是剛需。

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